Может ли банк обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру, если она является единственным жильем заемщика
Людей, просрочивших выплату платежей по кредитному ипотечному договору, очень часто волнует вопрос о том, может ли банк обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру, если она является единственным жильем для должника.
Согласно положениям части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Таким образом, по общему правилу обращение взыскания на единственное жилье гражданина-должника недопустимо.
Но, как известно, из любого правила есть исключения. В контексте рассматриваемого вопроса таким исключением является ипотека. Об этом прямо указано в законе.
Так, в частности, положения упоминавшейся части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляя правило о невозможности обращения взыскания не единственное жилье гражданина-должника содержат оговорку «…за исключением … если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Таким образом, на квартиру, заложенную в ипотеку, банком может быть обращено взыскание в случае просрочки внесения заемщиком платежей по кредитному договору, даже если она является единственным жильем заемщика-должника.
Однако для того чтобы банк мог обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру должна быть не разовая просрочка внесения очередного платежа, а существенное нарушение заемщиком взятых на себя обязательств. На данный момент обращено внимание российских судов Президиумом Верховного суда РФ в абзаце 8 пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от «22» мая 2013 года. Дословно там зафиксировано следующее «Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении».
Общие правила обращения взыскания на заложенное имущество закреплены в статье 348 Гражданского кодекса РФ:
«1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно».
Особенности и порядок обращения взыскания на недвижимое имущество переданное в залог (ипотеку), урегулированы Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, по общему правилу, предусмотренному статьей 51 Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» осуществляется только по решению суда.
Это означает, что имеющие хождение между должниками «страшилки» о том, что в случае просрочки платежа сотрудники банка внезапно придут к должнику и легко выселят его из квартиры (забрав ключи от квартиры и документы на нее) не соответствует действительности. Законодательство требует проведения судебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, заемщик узнает о соответствующем намерении банка обратить взыскание на квартиру, получив повестку и копию соответствующего заявления банка.
Обращение взыскания на заложенное в ипотеку недвижимое имущество во внесудебном порядке допускается только в ограниченном количестве случаев, перечисленных в части 1 статьи 55 Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», например, по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Уважаемые посетители HotDolg!
Во избежание рисков, перед принятием каких-либо решений с использованием информации, размещенной на сайте, необходимо обращаться за получением консультации или иной необходимой помощи (правовой, управленческой, психологической) по конкретной сложившейся у Вас ситуации к специалисту.
Если Вы хотите получить мнение юриста по Вашей проблеме или если Вы хотите получить иную правовую помощь (составление документа, представление интересов в суде и т.п.), то используйте сервис "Записаться на консультацию" в верхней правой части сайта. Обращаем Ваше внимание, что предоставлять ответы на задаваемые посетителями вопросы в комментариях к материалам проекта HotDolg (тем более оперативно), в связи с их большим количеством, не представляется возможным.