RSS

Долевое участие в строительстве жилья. Ключевые моменты, которые важно знать дольщику

По этой ссылке можно прослушать аудиоверсию интервью.

Видеоверсия интервью:

Иметь свое собственное жилье — это вполне естественное и позитивное желание любого нормального человека. А приобретать свое жилье в новом доме, где еще никто до тебя не жил — это вдвойне приятное удовольствие. Поэтому многие наши сограждане, задумываясь о приобретении своей новой квартиры или дома, предпочитают именно новостройки. Известно, что кроме свежести и современных строительных технологий, новостройки привлекают и своими ценами, особенно на стадии начала строительства дома. Также часто люди предпочитают вкладывать в новую недвижимость и по причине инвестирования своего капитала.

Однако, покупая жилье в новостройке (становясь дольщиком), особенно на первоначальной стадии строительства, люди идут на определенный риск, поскольку не всегда процесс строительства идет благополучно. В связи с этим, часто в новостях в СМИ мы слышим такие словосочетания: «обманутые дольщики», «долгострой», «незаконное строительство» и т.д.

Как подстраховать себя, становясь дольщиком? Что необходимо нам знать о правовых аспектах покупки жилья в новостройках? И, наконец, если все-таки не удалось избежать проблем и ваш застройщик оказался не совсем добросовестным, то как необходимо вести себя в такой ситуации?

Об этом мы сегодня поговорим с адвокатом Инной Шефер.

— Здравствуйте, Инна! Расскажите, что представляет собой долевое участие в строительстве жилья?

— Здравствуйте! Долевое участие — это такой законный способ приобретения недвижимости в новых строящихся домах. Договор долевого участия заключается между дольщиком — человеком, пожелавшим приобрести жилье в строящемся доме, — и застройщиком — организацией, которая имеет право на строительство многоквартирного дома.

— Какими нормативными актами регулируются отношения дольщика и застройщика?

— Существует федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», которым и регулируются все отношения дольщика и застройщика.

Также, частично, если возникают спорные вопросы, можно применять закон о защите прав потребителей. В частности, когда речь идет о взыскании неустойки, о штрафных санкциях. Если застройщик не удовлетворяет в добровольном порядке требования потребителей, то в этом случае, согласно закону о защите прав потребителей, с застройщика взыскивается штраф в размере 50% от суммы неудовлетворенных требований дольщика.

— На что нужно особенно обратить внимание дольщику при заключении договора с застройщиком?

— Очень важный момент при заключении такого договора — наличие у застройщика разрешения на строительство. Собственно говоря, без этого разрешения у вас не пройдет регистрация договора долевого участия.

Несколько слов о подстраховке дольщиков при заключении договора. В первую очередь надо уточнить - насколько добросовестным является застройщик. Эта информация есть на сайте Госстройнадзора, это открытые сведения. Добросовестные застройщики — это те организации, которые проявили себя за время своей работы как добросовестные: заканчивали строительство своих объектов, не доводили до банкротства свою компанию.
Кроме того, будущие дольщики должны проверить право на земельный участок у застройщика. Не всегда этот участок находится в собственности компании-застройщика. И тут есть нюансы. Если участок у застройщика находится в аренде, то в этом случае надо смотреть на какой именно срок заключена эта аренда.

Один из важных моментов в договоре — это сроки передачи жилья. Бывает, что застройщик хитрит и указывает несколько сроков. Например, ставит срок ввода в эксплуатацию, скажем, 1 квартал 2016 года, при этом в сроках передачи квартиры предусматривает плюс еще 6 месяцев. Соответственно, дольщик не должен рассчитывать, что он получит жилье по окончанию 1 квартала 2016 года, а получит он свою квартиру не раньше чем еще через полгода после окончания 1 квартала, а то и еще позднее. Таким образом, дольщику нужно внимательно прочитать текст договора и учитывать, что свое жилье он получит именно в срок передачи квартиры.

Еще один момент, на который необходимо обратить внимание еще до заключения договора — за чей счет осуществляется строительство. Если только за счет средств дольщиков, то в этом случае есть большие риски. То есть, либо организация-застройщик должна быть достаточно обеспеченной, имеющей иные ресурсы, кроме вложения дольщиков, либо это должны быть какие-то кредитные средства. Таким образом, рассчитывать на то, что дом будет построен только за счет средств дольщиков нельзя. К сожалению, по нашей практике, очень много таких застройщиков, которые не исполняют в срок свои обязательства, а часто и вообще не доводят стройку до конца.

Надо отметить, что в конце прошлого года были внесены изменения в закон (214-ФЗ) и теперь с июля 2017 года застройщик должен будет перед началом строительства вносить вклад в фонд, который будет обеспечивать достройку дома. Таким образом, теперь отсеются мелкие застройщики, которые как раз и существуют за счет средств дольщиков. Я считаю, что это плюс, потому что риски недостройки у таких компаний очень высоки.

— Бывают такие ситуации, когда застройщик приобретает участок для малоэтажного или индивидуального строительства и начинает строить многоэтажный дом, не имея разрешения на многоэтажное строительство. Как быть в этом случае?

— Что касается, малоэтажного строительства, то в этом случае заключается не договор о долевом участии, а договор, например, инвестирования. Вот такие договоры я не рекомендую заключать. В 2015-2016 гг. был ряд примеров, когда происходили сносы домов, возведенных вот таким незаконным образом. И людям не вернули их денежные средства. Поэтому не следует заключать иных договоров, кроме договора долевого строительства, который подлежит обязательной государственной регистрации.

— Какие права есть у дольщика в ситуации, когда застройщик в срок не завершил строительство жилья? И что в этом случае лучше всего делать дольщику?

— Дольщик имеет право взыскать неустойку, начиная с момента, когда квартира должна была быть передана дольщику и по момент передачи. Не обязательно дожидаться конца срока, когда вам передадут квартиру, можно уже в течение этого срока подавать претензию, исковое заявление в суд. И если к моменту вынесения решения судом дом не будет сдан, у дольщика сохраняется право повторно подать на неустойку. Сильно затягивать с этим вопросом не рекомендую, потому что, если речь идет о большой просрочке, скорее всего застройщик исчезнет в неизвестном направлении сразу после того, как «всеми силами» сдаст дом. И в этом случае взыскивать будет не с кого.

Также если дольщик видит, что просрочка уже достаточно большая, дом не достраивается, то он имеет право расторгнуть договор участия в долевом строительстве по истечении 2-х месяцев с момента, когда квартира должна быть ему передана. Для этого нужно направить в организацию застройщика заказным письмом с уведомлением и с описью вложения уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве. Также нужно приложить банковские реквизиты, на которые застройщик должен будет в течение 20 рабочих дней перечислить денежные средства дольщика, которые он вкладывал в приобретение жилья, а также проценты за пользование денежными средствами дольщика. Проценты рассчитываются так же как и неустойка и составляют двойную ставку рефинансирования на сегодняшний день. Если по истечении 20 дней застройщик не перечислил на счет дольщика его денежные средства, то дольщик имеет право обратиться в суд.

— Что делать, если застройщик не завершив до конца строительства жилья оказался в процедуре банкротства?

— Это самая худшая ситуация для дольщика. Банкротство — это процедура достаточно длительная и если есть у застройщика имущество какое-то — активы — они будут делиться пропорционально между всеми дольщиками. По практике, вряд ли этого хватит для покрытия всех убытков дольщика. Я уже не говорю о неустойке, тут речь идет о возврате суммы основного долга.

В том случае, если у застройщика имеются не проданные квартиры и иной застройщик приобретет на них право, то в этом случае есть шанс надеяться на то, что квартиры рано или поздно будут достроены и дом будет сдан. Но, по своей практике, могу сказать, что такое происходило редко. И здесь еще раз хочу напомнить о том фонде, который будет создан с июля 2017 года, с появлением которого такая печальная ситуация, скорее всего, будет исключена.

— Если «вступление в долю» происходит не посредством заключения договора с застройщиком, а посредством приобретения права требования к застройщику у другого дольщика, на что обратить внимание?

— Это так называемый договор цессии — уступка права. То есть все права, которые были у участника долевого строительства переходят новому участнику по договору цессии в том же объеме, который был у предыдущего дольщика, в том числе с правом взыскивать неустойку. Этот договор подлежит госрегистрации. Также нужно обязательно попросить у первоначального дольщика копию договора об участии в долевом строительстве и справку об оплате стоимости квартиры.

— Спасибо, Инна, за Ваши ответы! Надеюсь, что наши читатели и слушатели, желающие стать дольщиками, воспользовавшись вашими советами, подойдут к покупке жилья более «подкованными» в правовом отношении и процесс приобретения жилья доставит удовольствие, а не проблемы.

— Очень надеюсь на то, что у дольщиков повысится правовая грамотность. А также хотела бы порекомендовать обращаться дольщикам в общественные организации, занимающиеся защитой собственников жилья. Например, в Волгограде существует Центр защиты прав потребителей и собственников жилья, где оказывают бесплатную юридическую помощь по вопросам участия в долевом строительстве. А такая помощь крайне необходима гражданину, решившему принять участие в долевом строительстве.

Беседовал Виталий Коровин